Die Entscheidung zwischen Ja und Nein

Kürzlich fragte ein Klient, warum unsere Machbarkeitsstudien so umfassend ausfallen. Unsere Abgabe umfasste in diesem Fall 35x A3-Seiten. Ich erklärte ihm, dass wir der Meinung sind, eine Machbarkeitsstudie sollte dem Eigentümer eine ganzheitliche Entscheidungsgrundlage bieten – und zwar sowohl für ein “Ja” als auch für ein “Nein” zu einem Immobilienprojekt. Idealerweise ist diese Grundlage so fundiert, dass bei einem positiven Entscheid das Richtprojekt oder Vorprojekt direkt darauf aufbauen kann. Sie darf nicht so grob sein, dass später ungeprüfte Faktoren zum Vorschein kommen, welche die Attraktivität oder sogar die Umsetzbarkeit des Vorhabens infrage stellen würden.

Leider sind viele Machbarkeitsstudien, die ich von Dritten gesehen habe, nicht viel mehr als grobe architektonische Flächen- und Volumenstudien. Sie liefern bei weitem nicht die Informationen, die sie könnten und sollten. Oft fehlen klare Nutzungskonzepte, belastbare Wirtschaftlichkeitsberechnungen und differenzierte Handlungsempfehlungen. Eine solche oberflächliche Betrachtung – sei es aus Zeitmangel oder fehlender Beratung – kann zu teuren Fehlentscheidungen führen.

Wir verwenden bewusst den Begriff Projektstudie, da eine klassische “Machbarkeitsstudie” meist impliziert, dass ein Projekt schon machbar ist und letztlich positiv weiterverfolgt wird. Unsere Erfahrung zeigt jedoch, dass nicht jedes Projekt unter den gegebenen Umständen sinnvoll realisierbar ist. In manchen Fällen lautet die Empfehlung nach der Studie auch, ein Projekt nicht weiterzuverfolgen – aus Wertschätzung gegenüber dem Eigentümer und dessen Ressourcen.

Zu beachtende Eigenschaften

Worauf kommt es also an bei einer Projektstudie, die ihrem Namen gerecht wird? Um dir als Bauherr oder Investor eine belastbare Entscheidungsgrundlage zu bieten, betrachten wir ein breites Spektrum an Faktoren. In der Regel prüfen und bearbeiten wir rund 27 verschiedene Aspekte deines angedachten Vorhabens – deutlich mehr als nur Gebäudevolumen und Grundrisse. Dazu gehören unter anderem:

• Altlasten: Sind Boden oder Bausubstanz durch frühere Nutzungen schadstoffbelastet?

• Vorstudie: Erste architektonische Konzepte und Varianten als Grundlage der weiteren Prüfung.

• Mikrolage: Analyse des unmittelbaren Standortumfelds (Nachbarschaft, Infrastruktur, Ausrichtung etc.).

• Kostenschätzung (kubisch): Grobe Kostenermittlung auf Basis des Gebäudevolumens und Erfahrungswerten.

• Grundbuchauszug: Rechte, Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück (Eigentumsverhältnisse, Dienstbarkeiten).

• Terminplan: Vorläufiger Zeitplan vom Projektstart bis zur Realisierung.

• Höhenprofil: Topografie des Grundstücks und Höhenentwicklung für Baukörper (relevant für Ausnützung und Sichtbezüge).

• Baureglemente: Anwendbare Bauvorschriften und Zonenreglemente, die das Projekt beeinflussen (z.B. Ausnützungsziffer, Bauhöhen).

• Marktmieten: Übliche Mietzinse am Standort für die geplante Nutzungsart (wichtig für Ertragsberechnungen).

• Erschliessung: Erreichbarkeit des Grundstücks und Anschluss an Infrastruktur (Zufahrt, Strom, Wasser, Kanalisation etc.).

• Projektrisiken: Identifizierung projektspezifischer Risiken (baulich, rechtlich, finanziell) und möglicher Gegenmassnahmen.

• Bestandspläne: Pläne vorhandener Bauten auf dem Grundstück (falls z.B. ein Umbau oder Erweiterung geprüft wird).

• Naturgefahren: Prüfung von Gefährdungen durch Natur (Hochwasser, Hangrutsch, Erdbeben, Radon usw.).

• Verkaufsrichtpreise: Im Fall von Eigentumsprojekten: zu erwartende Verkaufspreise pro Objekt/Einheit auf Basis der Marktlage.

• Lärmbelastung: Einfluss von Lärm (Verkehr, Gewerbe) auf das Grundstück und mögliche Massnahmen (Schallschutz).

• Denkmalpflege: Falls relevant, Abklärungen zum Denkmalschutzstatus bestehender Bauten oder Auflagen am Standort.

• Planerhonorare: Grobe Einschätzung der anfallenden Planungskosten (Architekt, Ingenieure, Fachplaner) im weiteren Projektverlauf.

• Bestandeszustand: Technischer Zustand vorhandener Gebäude/Substanz als Entscheidungsgrundlage für Sanierung vs. Neubau.

• Nutzungskonzept: Geplante Nutzungsverteilung (z.B. Wohnen, Gewerbe, Dienstleistungen) und deren Abstimmung mit Markt und Vorschriften.

• Parkplatzordnung: Mögliche Parkierungslösungen auf dem Areal, Anzahl nötiger Stellplätze und konzeptuelle Anordnung.

• Leerstandsquoten: Analyse der lokalen Leerstandsrate vergleichbarer Objekte (insb. bei Renditeüberlegungen relevant).

• Energieversorgung: Prüfung von vorhandenen und möglichen Energieanschlüssen bzw. -konzepten (Fernwärme, alternative Energien).

• Prozessorganisation: Überlegungen zur Projektabwicklung (Behördenverfahren, Meilensteine, Entscheidungspunkte).

• Nachbareigentümer: Berücksichtigung der Eigentümer benachbarter Grundstücke (potenzielle Einsprachen, Mitwirkung, Baurechtsfragen).

• Bestehende Mietverhältnisse: Laufende Mietverträge im Bestandsgebäude und Konsequenzen für Kündigung/Projektstart.

• Nutzungsüberlassungsverträge: Weitere vertragliche Bindungen zur Nutzung (z.B. Baurechte, Pachtverträge) auf dem Grundstück.

• Laufende Ortsplanungsrevisionen: Aktuelle oder absehbare Änderungen im kommunalen Richtplan/Zonenplan, die das Projekt beeinflussen könnten.

Diese lange Liste zeigt: Eine gute Projektstudie beleuchtet das Projekt von allen Seiten. Qualität bedeutet für uns hierbei auch pragmatische Quantität. Lieber prüfen wir in dieser frühen Phase eine Sache mehr als eine zu wenig, um dich vor bösen Überraschungen zu schützen.

Mögliche Szenarien

Basierend auf den Erkenntnissen einer umfassenden Projektstudie können für dein Vorhaben verschiedene Szenarien entstehen:

• Positives Ergebnis – Projekt wird empfohlen: Im besten Fall bestätigt die Projektstudie, dass dein Vorhaben wirtschaftlich, baulich und rechtlich machbar ist. Alle wichtigen Parameter – von der Ausnützung über die Kosten bis zu Marktchancen – sprechen für das Projekt. In diesem Szenario lautet unser Fazit: Grünes Licht. Du kannst mit gutem Gewissen in die nächste Planungsphase starten, da du weisst, dass die Grundlagen solide geprüft sind.

  
  

• Bedingtes Ergebnis – Anpassungen nötig: Häufig ergibt die Studie, dass das Projekt prinzipiell machbar ist, jedoch mit gewissen Einschränkungen oder Optimierungsbedarf. Zum Beispiel könnte sich herausstellen, dass die ursprünglich gewünschte Ausnutzung das Budget sprengt, aber eine etwas kleinere Lösung rentabel wäre. Oder es zeigen sich lokalplanerische Hürden, die erst gelöst werden müssen. In diesem Szenario empfehlen wir: Projekt anpassen und optimieren. Die Studie liefert konkrete Handlungsempfehlungen, wie man durch Änderungen am Konzept, am Umfang oder an Rahmenbedingungen doch noch ein erfolgreiches Projekt realisieren kann.

  
  

• Negatives Ergebnis – Vom Projekt abraten: Es kommt vor, dass die umfassende Prüfung ergibt, dass ein Vorhaben unter den gegebenen Voraussetzungen nicht sinnvoll umsetzbar ist. Möglicherweise wären die Risiken zu hoch, der Ertrag zu gering, oder essentielle Rahmenbedingungen sprechen gegen das Projekt. In solch einem Fall stehen wir auch dazu, dir vom Projekt abzuraten. Diese Empfehlung fällt nicht leicht, zeigt aber letztlich deine Stärke als Investor oder Bauherr: Du hast dich dank der Projektstudie vor einer potenziell teuren Fehlinvestition bewahrt. Aus unserer Sicht ist es ein Zeichen von Professionalität und Partnerschaft, auch ein “Nein” klar zu begründen, statt ein Projekt blindlings ins Verderben laufen zu lassen. Häufig öffnen sich durch ein solches Ergebnis neue Türen – sei es für einen alternativen Ansatz auf dem Grundstück oder für gänzlich andere Investitionsmöglichkeiten, die mehr Erfolg versprechen.

Fazit

Eine Projektstudie liefert dir bereits in einer frühen Phase Klarheit über die wichtigsten Parameter deines Bauvorhabens. Sie ist weit mehr als eine einfache Machbarkeitsprüfung: Sie ist ein Werkzeug zur Risikominimierung und Entscheidungsfindung. Durch die gründliche Vorarbeit lassen sich bereits vor dem eigentlichen Planungsstart zentrale Fragen beantworten und Weichen stellen.

Für dich als privater Bauherr, Entwickler oder Investor bedeutet das: höhere Sicherheit, Planungs- und Kostentransparenz und keine bösen Überraschungen im weiteren Projektverlauf. Sollte ein Projekt grünes Licht erhalten, kannst du mit Zuversicht in die nächste Phase gehen – gestützt auf solide Daten, Analysen und Konzepte. Sollte sich hingegen abzeichnen, dass ein Projekt nicht zielführend ist, hast du frühzeitig Gewissheit und kannst Zeit sowie Kapital in bessere Alternativen investieren.

Unser Anspruch ist es, dir mit einer Projektstudie genau diese Klarheit zu verschaffen. Mit anderen Worten: Wir nehmen uns die Zeit, alle relevanten Aspekte sorgfältig zu prüfen, damit du auf einer robusten Basis entscheiden kannst. Diese vorausschauende Vorbereitung ist der Schlüssel, um Projekte erfolgreich – oder im Zweifel gar nicht – umzusetzen. Dein Mehrwert ist ein fundierter Entscheid, der dich vor Fehlplanung und Fehlinvestition schützen soll.