Kürzlich fragte ein Klient, warum unsere Projektstudien so umfassend ausfallen. Unsere Abgabe umfasste in diesem Fall 35 A3 Seiten.

Meine Antwort war einfach. Eine Projektstudie sollte dem Eigentümer eine ganzheitliche Entscheidungsgrundlage bieten. Sowohl für ein Ja als auch für ein Nein zu einem Immobilienprojekt.

Idealerweise ist diese Grundlage so fundiert, dass bei einem positiven Entscheid das Vorprojekt direkt darauf aufbauen kann. Sie darf nicht so grob sein, dass später ungeprüfte Faktoren zum Vorschein kommen, die die Machbarkeit oder Attraktivität des Vorhabens infrage stellen.

Viele Machbarkeitsstudien, die ich von Dritten gesehen habe, sind nicht viel mehr als grobe architektonische Flächen und Volumenstudien. Klare Nutzungskonzepte, belastbare Wirtschaftlichkeitsberechnungen und differenzierte Handlungsempfehlungen fehlen häufig. Das kann zu teuren Fehlentscheidungen führen.

Wir verwenden deshalb bewusst den Begriff Projektstudie.

Eine klassische Machbarkeitsstudie impliziert, dass ein Projekt bereits machbar ist und positiv weiterverfolgt wird. Unsere Erfahrung zeigt etwas anderes. Nicht jedes Projekt ist unter den gegebenen Umständen sinnvoll realisierbar. In manchen Fällen lautet die Empfehlung nach der Studie, ein Vorhaben nicht weiterzuverfolgen.

Das tun wir aus Wertschätzung gegenüber dem Eigentümer und dessen Ressourcen.

Was wir in 27 Aspekten prüfen

Um dir als Bauherr oder Investor eine belastbare Entscheidungsgrundlage zu bieten, prüfen wir rund 27 verschiedene Aspekte deines Vorhabens. Deutlich mehr als nur Gebäudevolumen und Grundrisse.

Standort und Umfeld

· Mikrolage: Analyse des unmittelbaren Standortumfelds, Nachbarschaft, Infrastruktur, Ausrichtung

· Erschliessung: Erreichbarkeit des Grundstücks und Anschluss an Infrastruktur wie Zufahrt, Strom, Wasser und Kanalisation

· Nachbareigentümer: Berücksichtigung benachbarter Eigentümer in Bezug auf potenzielle Einsprachen und Baurechtsfragen

Grundstück und Bausubstanz

· Grundbuchauszug: Rechte, Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück

· Höhenprofil: Topografie und Höhenentwicklung für Baukörper, relevant für Ausnützung und Sichtbezüge

· Altlasten: Schadstoffbelastung durch frühere Nutzungen in Boden oder Bausubstanz

· Bestandspläne: Pläne vorhandener Bauten, falls Umbau oder Erweiterung geprüft wird

· Bestandeszustand: Technischer Zustand vorhandener Gebäude als Grundlage für Sanierung versus Neubau

Regulatorische Rahmenbedingungen

· Baureglemente: Bauvorschriften und Zonenreglemente wie Ausnützungsziffer und Bauhöhen

· Denkmalpflege: Abklärungen zu Denkmalschutzstatus und allfälligen Auflagen am Standort

· Parkplatzordnung: Mögliche Parkierungslösungen, Anzahl nötiger Stellplätze und konzeptuelle Anordnung

· Laufende Ortsplanungsrevisionen: Aktuelle oder absehbare Änderungen im kommunalen Richtplan

Risiken und Sicherheit

· Naturgefahren: Gefährdungen durch Hochwasser, Hangrutsch, Erdbeben oder Radon

· Lärmbelastung: Einfluss von Verkehrs- oder Gewerbelärm und mögliche Massnahmen

· Projektrisiken: Projektspezifische Risiken in baulicher, rechtlicher und finanzieller Hinsicht mit möglichen Gegenmassnahmen

Planung und Konzept

· Vorstudie: Erste architektonische Konzepte und Varianten als Grundlage der Prüfung

· Nutzungskonzept: Geplante Nutzungsverteilung und deren Abstimmung mit Markt und Vorschriften

· Energieversorgung: Vorhandene und mögliche Energieanschlüsse sowie Konzepte wie Fernwärme oder alternative Energien

Wirtschaftlichkeit und Markt

· Marktmieten: Übliche Mietzinse am Standort für die geplante Nutzungsart

· Verkaufsrichtpreise: Zu erwartende Verkaufspreise pro Objekt bei Eigentumsprojekten

· Leerstandsquoten: Analyse der lokalen Leerstandsrate vergleichbarer Objekte

· Kostenschätzung kubisch: Grobe Kostenermittlung auf Basis des Gebäudevolumens und Erfahrungswerten

· Planerhonorare: Grobe Einschätzung der anfallenden Planungskosten im weiteren Projektverlauf

Vertragliche Bindungen

· Bestehende Mietverhältnisse: Laufende Mietverträge und Konsequenzen für Kündigung oder Projektstart

· Nutzungsüberlassungsverträge: Weitere vertragliche Bindungen wie Baurechte oder Pachtverträge

Prozess und Zeitplan

· Terminplan: Vorläufiger Zeitplan vom Projektstart bis zur Realisierung

· Prozessorganisation: Überlegungen zur Projektabwicklung mit Meilensteinen und Entscheidungspunkten

Eine gute Projektstudie beleuchtet das Vorhaben von allen Seiten. Qualität bedeutet für uns auch pragmatische Quantität. Lieber prüfen wir in dieser frühen Phase eine Sache mehr als eine zu wenig.

Basierend auf den Erkenntnissen der Projektstudie entstehen für dein Vorhaben drei mögliche Szenarien.

Grünes Licht: Projekt wird empfohlen

Im besten Fall bestätigt die Studie, dass dein Vorhaben wirtschaftlich, baulich und rechtlich machbar ist. Alle wichtigen Parameter sprechen für das Projekt, von der Ausnützung über die Kosten bis zu den Marktchancen.

Du kannst mit gutem Gewissen in die nächste Planungsphase starten, weil du weisst, dass die Grundlagen solide geprüft sind.

Bedingtes Ergebnis: Anpassungen nötig

Häufig ergibt die Studie, dass das Projekt prinzipiell machbar ist, jedoch mit Einschränkungen oder Optimierungsbedarf. Vielleicht sprengt die ursprünglich gewünschte Ausnützung das Budget, aber eine etwas kleinere Lösung wäre rentabel. Oder es zeigen sich planerische Hürden, die zuerst gelöst werden müssen.

In diesem Fall liefert die Studie konkrete Handlungsempfehlungen, wie das Vorhaben durch Anpassungen doch noch erfolgreich realisiert werden kann.

Negatives Ergebnis: Klares Nein

Es kommt vor, dass die umfassende Prüfung ergibt, dass ein Vorhaben unter den gegebenen Voraussetzungen nicht sinnvoll umsetzbar ist. Risiken zu hoch, Ertrag zu gering, oder wesentliche Rahmenbedingungen sprechen dagegen.

In solchen Fällen raten wir klar vom Projekt ab. Das ist kein Scheitern, sondern Professionalität. Du hast dich vor einer potenziell teuren Fehlinvestition bewahrt. Häufig öffnen sich dadurch neue Türen, sei es für einen alternativen Ansatz auf dem Grundstück oder für andere Investitionsmöglichkeiten.

Vorhaben, das geprüft werden sollte? Wir liefern dir die Grundlage für deinen Entscheid.